Posts Tagged ‘不動産’

屋根

日曜日, 2月 17th, 2013

最近では、家の屋根にソーラーパネルをつけている住宅を多く目にします。ソーラーパネルの需給が増える一方、オール電化の住宅も増加傾向にあるようです。

以前、大分の不動産にてアパートを探していた時に賃貸でもソーラーパネルがついてるい物件がありました。自分の家で電気を作り、その電気を使うことができるなんてとてもいいことですよね。余った電気は電力会社へ売ることもできるので、ソーラーパネル自体はとても高いものですが、電気を売ることで元をとることができるのだとか。けれど、メンテナンスも大変みたいです。

雨風にあたる屋根という場所だけに、傷みもあるので数年経ったらこまめにメンテナンスが必要になってきます。夏場の暑い日は、ソーラーパネルが熱くなりすぎてしまうので水をかけて冷やすことをしないといけないようです。何事にもいい悪いがつきものですね。

屋根というものは、人々を太陽の光や雨風から守る役割をしています。夢占いにおいても屋根は、自分自身を守るべきものを映し出しています。守るべきものとは、社会人ならば地位やプライドに値します。屋根に立つ夢は、何もかもがうまく行き高い地位を得ることができる暗示をしています。逆に屋根から転げ落ちる夢は、地位からの転落やこれまでの信頼を失ってしまう可能性があることを暗示しているので注意が必要です。屋根の穴を修復する夢は、自分自身の手で今ある問題や悩みを解決することができるという吉夢です。屋根に梯子をかける夢は、援助してくれる人物が現れる可能性を示しています。

不動産物件の希望条件や探し方

木曜日, 2月 3rd, 2011

今回は不動産物件の中から中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を探すことについて話をしようと思います。
中古住宅や中古マンションを探す場合にどのような希望条件を考えてに探すのでしょうか。
不動産物件の売買金額が一番に考えるかもしれませんがその他にもや築年数や外観・内装の状況、付帯する住宅設備など様々な事を物件の希望条件に挙げて物件を探すことだと思います。
また不動産中古物件を購入する場合はリフォームやリノベーションも考えての購入になることだろうと思います。
中古物件の購入の場合、リフォームを行う場合に特に洗面台やお風呂・キッチンの入れ替え率が高く、その他にもクロスや壁紙の張り替え、給湯器、エアコンなどの設備の入れ替えなども必要な場合があります。
物件の状況と売買の金額を照らし合せて考える必要があります。
また不動産物件そのもの以外にも考えなければいけないのはその不動産物件の周辺環境です。
不動産物件だけでなく新築を建てるうえでも大切になるのが周辺の環境やその立地です。
不動産売買の金額も物件の間取りなどの住環境が納得できたり満足できる状態だとしても住む上での周辺状況や立地が悪ければせっかくマイホームを手に入れたとしても残念な結果になってしまいます。
中古住宅や中古マンションなどの不動産物件や注文住宅や一戸建ての新築を建てるための土地を探す場合は
必ず周辺を自分自身で歩いてみたりして住み続けるのに不便がないかなど確認しましょう。
私の友人も熊本で住宅を建てる土地を探すためにいくつもの土地を見て回って確認を何度も行ったようです。
不動産物件を探す上で希望条件にどの様な生活環境が良いのかなども盛り込むようにしましょう。

中古物件のリフォームやリノベーション

木曜日, 1月 27th, 2011

中古住宅や中古マンションなどの不動産物件の中からマイホームを手に入れることを考えた時に新築と大きく違うのは物件の購入後にリフォームが必要になるということです。
中古の物件の中には築年数が浅かったり、建て物の状態が非常に良い物件もありますがそういった物件を見つけるのも稀な事でしょう。
中古不動産物件の状態が良い場合には簡単なクロスの張り替えなどのメンテナンスで済みますが、大他の築年数の古い不動産物件ではどこかしらリフォームで手をいれなければいけなかったり大規模なリノベーションが必要な不動産物件が多いことだと思います。
リフォームやリノベーションが必要な不動産物件の購入を考える場合には物件の価格も気になる所ですが物件の価格以外にも物件取得に必要な費用とリフォームやリノベーションにかかる工事金額をトータルの金額を考えておかなければいけません。
またリフォームやリノベーションを頼む工事業者や工務店も探しておかなければいけません。
最近の不動産会社でもリフォームやリノベーションも物件の売買と同時に請け負う会社も増えてきているようです。
私がお付き合いのある大分の不動産会社でも同様に中古住宅+リフォームというお客様への提案を取り組んでいるようです。
物件の購入とリフォームやリノベーションの話を同時に進められると物件の契約が済んで引き渡し後すぐに工事に取り掛かることもでき、物件への入居も早くなることでしょう。
埼玉で注文住宅を建てようと考えていた親友も中古住宅のリフォームやリノベーションの現状を知って
埼玉でのマイホーム取得の一つの選択肢として中古住宅も考えるようになったそうです。
今後の中古住宅市場ではリフォームやリノベーション済みの物件も多くなることでしょうし、新築を建てられない方がマイホームの取得を考えるときにもリフォームやリノベーションの提案が一つのポイントになることでしょう。

市街化調整区域<その2>

日曜日, 12月 12th, 2010

市街化調整区域内での建物の建設、また不動産売買に関しては法や条例について精通している必要があります。
市街化調整区域内の物件の評価は、建てられる建物やその規模規模、建築後に売却される場合、購入希望者の属性が程度まで制限を受けるかということを考えておかなければいけません。
しかし逆に考えれば市街化調整区域内の不動産の価格判断が簡単でないので市街化調整区域内の土地の購入を考えている人や中古住宅などの物件をを探している人にとっては市街化調整区域内の物件評価を確実に把握してしまえば本来の不動産価値を下回る安い価格で不動産を購入することができるいうことになります。
しかし市街化調整区域内の不動産物件は一般的に不動産物件を探している購入希望者や仲介する不動産会社からも敬遠されるケースがあります。
不動産会社の中にも法令や条例などを理解していないために必要以上に購入希望者に市街化調整区域内の不動産部件のリスクを強調したり、その逆に安易に建築の可能性を断定したりする誤ったケースも見られます。
また市街化調整区域内の不動産物件のリスクを見逃してしまい、買主へ間違った情報を伝えてしまう不動産業者も見られます。
市街化調整区域に関しては不動産会社も十分な知識がなく必要な確認ができていない場合も多く見受けられるので慎重にならなければいけません。
しかししっかりとした裏付けが取れさえすれば都市近郊のある程度生活の利便性も備えた割安な物件を探す選択肢として市街化調整区域内の不動産物件を手に入れることも考えられるわけです。

市街化調整区域について

水曜日, 11月 10th, 2010

市街化調整区域内の不動産物件に対する適正な価格をつける事はかなり難しいものがあります。
価格を評価する前提として住宅などの建築について複雑に絡み合った法令や条例等を整理することが必要だからです。
開発許可制度については地方公共団体における独自判断が可能となったため、市街化調整区域内の物件が所在する条例を調べ、役所に案件に応じた再建築可否の判断を個別に求めていかなければいけません。
また法改正で市街化調整区域内の土地の個別調査を不要にした部分もあります。
法34条11号は、地方公共団体が条例で指定した区域では条例で定めた用途や規模については開発許可等がなされるので個別に物件を調査する必要はなく、予定建築物の地域の条例の内容との適合性を確認すれば済むことになります。
また市街化調整区域内では昭和62年に制定された集落地域整備法の区域について、集落地区計画に基づく土地利用規制が行われていましたが集落地域以外でも調区の特性を踏まえながら開発行為や建築行為を都市計画上支障がないようにするため、平成4年の法改正で地区計画を定めることができるようになりました。
さらに平成10年の都市計画法改正で地区計画策定対象区域の要件が緩和され、平成11年以降になって全国の市町で地区計画を指定するケースが増加しています。
地区計画がなされた地区内の土地においては、制限の内容に適合すれば、宅地だけでなく農地でも制限範囲の建築が可能になったりするので市街化区域に近い地価形成が市街化調整区域内で行われる場合も考えられます。

不動産業へ新規参入

土曜日, 9月 25th, 2010

家電量販最大手のヤマダ電機が中古住宅事業に本格参入する方針を明らかにしましたよね。
仕入れた中古住宅を給湯やコンロ暖房などをすべて電気でまかなうオール電化にリフォームして割安な価格でオール電化中古住宅として販売するとのことですね。
家電量販大手が中古住宅市場に本格参入するのは初めてのことなので住宅・不動産市場の活性化が期待されます。
オール電化住宅は光熱費の引き下げ効果が見込め、火を使わない安全性と安心感から、高齢者や子どもがいる世帯を中心に人気があります。
ヤマダ電機は仕入れた中古住宅にIHクッキングヒーターや最新の給湯システム、防犯キーシステムなども設置すると言われています。
オール電化にするためには100万円弱の費用がかかる所ですがヤマダ電機はほとんど上乗せせずに販売する予定とのことですね。
また住宅の購入時には大半の方がテレビや冷蔵庫などの大型家電も買うケースが多く、中古住宅販売と家電販売の相乗効果を狙っての参入だとも言えます。
ヤマダ電機は各地域の金融機関と提携して競売住宅など安価な物件を仕入れて不動産会社などの仲介はなしで消費者に直接販売する方針ということなので既存の不動産会社にとっては脅威の存在になることは間違いないでしょう。
全国各地に支店を持つ家電グループがこの様に住宅・不動産市場に参入することで今後の業界の流れも変わってくるのかもしれませんね。
ただ住み始めてからのアフターフォローや住宅そのもののトラブルの際にどの様な対応になるかが注目すべきだと思います。

不動産業者のマーケティング<その2>

火曜日, 12月 8th, 2009

不動産業者のマーケティングミックスにおけるプライス=価格を考えてみましょう。
不動産の物件の特徴として物件は唯一無二、同じ物が二つとないという特異性を持っていることから、物件の価格を決めることは不動産業者が頭を悩ます所だと思います。
地域や物件の傾向によってその物件が売れる価格というのはこ長年不動産業を営んでいるとだいたいの所で見当がつくものですね。
しかしそれとは相反して物件の売り主は地域や物件の傾向や状態など意に介せず自分が売りたい価格を持っていることが多いですね。
よく査定をする際に売買価格の折り合いがつかないこともありますね。
しかし物件の価格は物件の現状との相関関係になることを売り主に理解させなければいけませんね。次にプレイス=場所ということを考えてみましょう。
不動産業のマーケティングにおけるプレイスとは自社の立地や従業員体制などを考えた上での自社営業エリアの事を考えると良いでしょう。
このプレイス=場所を決めることでプロダクト=商品・製品の為のデータの仕入れや、物件のプライス=価格を決める上での地域性や傾向、またプロモーション=広告活動などの販売促進の仕方等にも影響を与えることになるのでしっかりとしたエリア決めを考えなければいけませんね。
ただ漠然と店を構えて営業をするよりも物件の価格や営業エリアや一つ一つを検証していけば需要と供給の関係も見えてくるはずです。
プロモーションに関しては次回で考えていきたいと思います。

不動産業者のマーケティング

金曜日, 11月 13th, 2009

商品の販売やサービスの促進活動の事を一般的にマーケティングといいますが、マーケティングとは販売活動だけに限定されるわけではなく事業活動全体に係わる活動とも言えます。
マーケティングとは「個人及び組織の目標を満足させる交換を創造するためにアイデア・財・サービスについてコンセプトづくり・価格設定・プロモーション・流通を計画し実行する過程」と定義されています。
また販売活動において注目するポイントとその組み合わせ方をマーケティングミックスといます。マーケティングミックスには4つのポイントがあります。
プロダクト・プライス・プレイス・プロモーションの4つでこれをマーケティングミックスの4Pと言います。
プロダクトとは商品・製品、プライスとは価格、プレイスとは場所、プロモーションとは広告活動などの販売促進の事を意味します。
不動産業におけるプロダクト=商品・製品とは物件そのものを意味します。
しかし物件自体はよく考えてみると不動産会社の商品ではなく物件の売り主の商品です。
そう考えると不動産業者の商品とはレインズやアットホームなどから配布される物件情報や間取り図などのデータを意味することになります。
不動産業者はいかにこのデータを収集し、他社よりも豊富で明確な品揃えをし、またそれを整理するかするかということになります。
データの定期的な仕入れと整理をすることによって見込み客を獲得できるかどうかが左右されることになると思います。

星の数ほどある不動産業者

金曜日, 10月 9th, 2009

現在、星の数ほど不動産業者があります。
かつて不動産バブルという右肩上がりで不動産業界自体が成長し、店を開けていればまたチラシさえ打てば物件が売れるという時代がありました。
しかし現在はその不動産バブルもはじけ全国的に不動産の成約件数が落ちている現状にあります。
多くの不動産業者が景気が悪い、優良物件がないということを口にしていますが本当にそうでしょうか?
星の数ほどある不動産業者の中から頭一つ抜け出す!そういったことを考えていくブログにしていきたいと思います!
まず「景気が悪い」ということについて考えてみたいのですが、確かにフランチャイズや支店を数多く持つ大手の不動産会社ならこの言い訳はたつかと思います。
大手ならば景気のダウンに比例して契約や成約件数は落ちる可能性は高いでしょう。
しかし中小の不動産会社、地場の不動産会社など年間でも成約数がそれほど多くない不動産業者にしてみれば景気の落ち込みは関係なく逆に今がチャンスなのではないかと思います。
大手の不動産業者ができない機動力を使った細やかな物件と見込み客のフォローをすることができるか否かによって中小不動産業者が今後生き残れるかどうかが変わってくる時代なのではないでしょうか。
不景気といいますが、団塊ジュニアが低所得ながらも住宅ローンの低金利を利用してマイホームを探す時代になってきました。
今こそこの団塊ジュニアを囲い込むための動きを考えていきましょう!

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