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市街化調整区域について

水曜日, 11月 10th, 2010

市街化調整区域内の不動産物件に対する適正な価格をつける事はかなり難しいものがあります。
価格を評価する前提として住宅などの建築について複雑に絡み合った法令や条例等を整理することが必要だからです。
開発許可制度については地方公共団体における独自判断が可能となったため、市街化調整区域内の物件が所在する条例を調べ、役所に案件に応じた再建築可否の判断を個別に求めていかなければいけません。
また法改正で市街化調整区域内の土地の個別調査を不要にした部分もあります。
法34条11号は、地方公共団体が条例で指定した区域では条例で定めた用途や規模については開発許可等がなされるので個別に物件を調査する必要はなく、予定建築物の地域の条例の内容との適合性を確認すれば済むことになります。
また市街化調整区域内では昭和62年に制定された集落地域整備法の区域について、集落地区計画に基づく土地利用規制が行われていましたが集落地域以外でも調区の特性を踏まえながら開発行為や建築行為を都市計画上支障がないようにするため、平成4年の法改正で地区計画を定めることができるようになりました。
さらに平成10年の都市計画法改正で地区計画策定対象区域の要件が緩和され、平成11年以降になって全国の市町で地区計画を指定するケースが増加しています。
地区計画がなされた地区内の土地においては、制限の内容に適合すれば、宅地だけでなく農地でも制限範囲の建築が可能になったりするので市街化区域に近い地価形成が市街化調整区域内で行われる場合も考えられます。

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