Archive for the ‘不動産’ Category

田舎の広い土地で同居

金曜日, 1月 11th, 2013

  アパート住まいのAさんと言ってもお父さん所有のアパートにお父さんと同居しているのです。このアパートは8世帯の3DKでローンは終っていて満室という理想の状況でして生活に余裕のあるAさん親子なのです。

Aさんは最近結婚が決まりお父さんとの同居も承諾してくれた婚約者ですがまさかこのアパートで同居という訳には行きません。

少し前から大分で不動産探しをしておりましたが気に入る土地を見つけました。

アパートは市街地の住宅街にありますが見つけた土地はちょっと離れた農地で家はところどころに点在している田舎と言って良い地域です。

婚約者は菜園をしたり花を育てたりするのが好きなので賛成してくれています、まぁ店もない不便と言えば不便な地域ですが地価が町の中心地の三分の一から四分の一なのであれもこれもと贅沢は言えません。

土地は150坪と大きいのですが約半分が市街化調整区域に入っているのでびっくりするくらいの破格で購入出来そうなのです。

計画では建物は鉄骨を使った在来工法にしようと考えていて出来るだけ間伐材と端材そして古民家などの解体で出た梁や柱をリメークして使用したいと考えているそうなのです。

間取りは1階が2LDKで一部屋はお父さん用でもう一部屋は客間とします、2階は大きめの三部屋か四部屋とします。

外構工事はAさんが自分でする予定で綺麗な菜園と門扉と塀など造るそうですがアパートにブロック塀を造ったり、アコーデオン式の門扉を造りコンクリートをうったりした経験がありますしそもそもDIYが趣味のAさんなのです。

いよいよ土地の購入&建築屋さんに相談するAさんです。

 さて皆さん、Aさんのところに入る折込みの広告に市街化調整区域と市街化区域の狭間の土地なんていう物件がたまに入りますがはっきり言って破格の場合が多いのですがこんな物件はいかがでしょうか?

高齢者の不動産管理

日曜日, 6月 24th, 2012

 私の伯母は88才で、心身ともに元気でしたが、最近、急に体力が落ちてきたと言います。認知症と言うのではありませんが、耳も遠くなり、判断力も低下していると自覚すると言います。伯母の一人息子は東京で家族と生活しています。日常の買い物や病院への付き添いなどは、できるだけ私が手伝いますが、預金や不動産の管理などは、あまりにも立ち入るようで、気が引けます。

 先日、東京の息子が帰省した時に、1枚のパンフレットを見せました。司法書士や行政書士などが立ちあげた「任意後見支援センター」のものです。任意後見制度や財産管理委任契約などで、伯母が所有する賃貸住宅からの賃貸収入の管理だけでなく、所得の申告、所得税や固定資産税の納付などを委託することができるそうです。金銭的なことは第三者が介入することで、公正に速やかにすることができるようになります。早速、そのセンターへ行き、相談することにしました。

 高齢者が全員認知症になるわけではなく、少しの補助があれば、一人でも生活できる場合も多々あります。ただ、息子や娘が遠隔地に住んでいる場合や子どもがいない場合には、この少しの補助も困難になってしまいます。

不動産の管理は、何もない場合は簡単ですが、トラブルが生じたり、売却や相続などが発生した場合、専門家のアドバイスと管理が必要になってきます。どんなに元気な高齢者でも、80才代になると、しだいに判断力や認知力などが落ちてきます。まして、不動産管理などは大変なストレスになってきます。不動産管理に置いて、事故や事件に巻き込まれることなく、安心して、生活を送れるように、公的な制度を活用していくことも大切です。

周辺環境の話(騒音)

水曜日, 10月 12th, 2011

中古住宅や新築を建てるための土地探し、また賃貸物件探しをする際に気にかけておかなければいけない1つのポイントは物件の周辺環境です。
不動産物件を見てまわる時に物件そのものの状況や土地の形などに気を取られがちですが、周辺環境も重要な事柄です。
例をいくつかあげてみると近くの道路の交通量が多く、普段から自動車が走る音が気にかかったり、近くに工場や作業場があったりしてうるさく感じたりすることもあります。
また音に関しては朝・昼・夕方・晩によって環境が変わるということもあります。
こういったことも念頭に置いて物件を見て回ることによって本当に快適な生活ができるかどうかということを考えなければいけません。
少し変わった例ですが、山形で住宅を建てた友人が言っていましたが、近隣に住むおじいちゃんがカラオケが非常に好きで、
週末の夕方になると必ず歌声が聞こえてくるらしいのですが、率直に言うと音痴だったので苦痛だったらしいのです。
勇気を出して聞こえてくる歌声のことを相談に行った所、カラオケ機材の音量を下げて謳うようになったらしく、それまでよりかは苦痛ではなくなったそうです。
こうしたことは稀なケースかもしれませんが、周辺にどの様な方が住んでいるかと言うことも重要な事かも知れません。
近くに大学があって、大学生用のワンルームマンション等があれば学生が騒ぐ声なども気になるかもしれません。
音に関する感じ方などは人によって違うと思いますが、できるだけ不動産物件の周辺を見て回ることを心掛けましょう。

中古物件を狙おう

日曜日, 5月 1st, 2011

3月に起きた東日本大震災からもう少しで2ヶ月が経とうとしています。
この間、建材や住宅設備機器の不足により注文住宅や戸建てなどの新築住宅業界に影響を及ぼしていることは周知のことだと思います。
また今後のことを考えると生産が少しづつ安定していったとしても建材や住宅設備機器の価格の上昇が考えられるため
新築で住宅を建てるとしても一棟の建築費用が高くなりますし、
消費税率の引き上げや住宅ローンの上昇すれば新築でのマイホーム取得は難しくなることが懸念されます。
工務店の集客方法も変わってくるでしょう。
しかしそれでもマイホームを持ちたいという夢は止められないと思います。
新築が難しいという方に関してはこれからは中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を探すことが主流になるかもしれません。
中古住宅や中古マンションなどの不動産物件はもう既に建っていること事を考えれば、新築のように土地を探す手間もないですし、
建材や住宅設備機器の不足を心配することもありません。
仮に建材などの不足を心配するのであればリフォームを伴う中古住宅の購入の場合だと思います。
しかしリフォームも程度の良い中古住宅を見つければ必要がなかったり、最小限の部分で済ませることもあるので状態の良い不動産物件を探すことがキーポイントです。
他にも建材はアウトレットネットショップなどで在庫があったりすることもあるのでこまめにチェックしてみるのもいいかもしれません。
今はまだ大きな動きがみられませんが少しづつ中古物件市場が動き出すことを考えると
できるだけ早いうちに多くの不動産物件を見て回り、お買い得で納得できる不動産物件を探すようにしましょう。
みなが動き出してからでは競争率が高くなるので今のうちが勝負でしょう。

今後の住宅業界や不動産業界

日曜日, 3月 20th, 2011

みなさんご存知の通り、3月11日に東日本大震災が発生しました。
既に一週間を経過していますが、現地の詳細などがまだ不明な点があり、また福島原発にて事故が起きています。
被災された方また救援、救助に駆け付けている方のこれからの安全を願うとともに、震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りしたいと思います。
この震災を受けてこれから数年住宅業界や不動産業界は大打撃を受けることになると思います。
昨日から被災地では仮設住宅の建設が始まりましたが、
仮設住宅もしくは復興のために日本全国の建材住宅設備機器などが被災地に送られることになり、
住宅を建てるための建材不足に現状なりつつあります。
また住宅設備機器などの製造も中止や企業そのものの操業停止なども耳にしますので今まで通りの生産がおこなわれるようになるまで時間がかかると思います。
これも聞いた話ですがコロナではエコキュートの製造を停止して被災地に送る石油ストーブの製造に力を入れるなどしているようです。
当分、地元工務店や住宅会社などの中小企業では発注をしても建材や住宅設備機器などは納入されず
、また納入可能な状況になったとしてもその建材の販売価格は跳ね上がった状態になると予想されるため、
今までの価格以上に家づくりは難しくなるのではないだろうかと思われます。
不動産業界では東北から関東における不動産の価値は不安定になるとともに、中古住宅などのリフォームも建材不足で住宅会社の新築以上に動けなくなるはずです。
住宅・不動産業界だけではなく日本経済に影響が出ると思いますが、この震災に負けずに立ち直ることを願う所です。

不動産物件を探す

火曜日, 3月 1st, 2011

不動産物件の中古住宅や中古マンションを購入を考えたり、新築で一戸建てや注文住宅を建てるための土地を探す場合などに情報収集を行うことだと思います。
不動産物件の情報収集を始める場合、ほとんどの方が不動産情報誌やインターネットを使って、不動産会社のホームページや物件を探せるポータルサイトなどをみて物件を調べ始めることだと思います。
また不動産会社に良いイメージを持っていない方の場合、集めた情報をもとに自分で物件の見に行く方もいるようです。
確かに自分で行う情報収集も必要な事ですが、自分で実際に物件を見に行って不動産物件の善し悪しを判断することはあまり良いこととは言えません。
特に土地物件の場合はその土地の地盤の強さや給排水の引き込みに関すること、また新築を建てる上での建築基準法による制限や街並み協定など目に見えない所で様々な条件などがあるため、本当の意味での土地の善し悪しというのはわかりにくいものです。
だからこそ不動産会社に物件探しの依頼して物件を調べてもらう必要性があるのです。
不動産会社の担当営業マンによっては紹介する不動産物件の良いところばかり強調する人もいますが、
紹介する土地のメリット・デメリットをしっかりと説明してくれて物件それぞれを比較してくれる営業マンもいます。
後者の不動産営業マンとならしっかりとした物件探しができるのではないでしょうか。
そのためにも複数の不動産会社に物件探しの依頼をして信頼できる営業マンを探すことがよい物件探しのキーポイントとなることでしょう。
東京で中古住宅を探していた高校時代の同級生も、
自分で集めた物件情報と不動産会社の営業マンをうまく利用して品川区で戸建て住宅を購入したようです。

不動産物件の希望条件や探し方

木曜日, 2月 3rd, 2011

今回は不動産物件の中から中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を探すことについて話をしようと思います。
中古住宅や中古マンションを探す場合にどのような希望条件を考えてに探すのでしょうか。
不動産物件の売買金額が一番に考えるかもしれませんがその他にもや築年数や外観・内装の状況、付帯する住宅設備など様々な事を物件の希望条件に挙げて物件を探すことだと思います。
また不動産中古物件を購入する場合はリフォームやリノベーションも考えての購入になることだろうと思います。
中古物件の購入の場合、リフォームを行う場合に特に洗面台やお風呂・キッチンの入れ替え率が高く、その他にもクロスや壁紙の張り替え、給湯器、エアコンなどの設備の入れ替えなども必要な場合があります。
物件の状況と売買の金額を照らし合せて考える必要があります。
また不動産物件そのもの以外にも考えなければいけないのはその不動産物件の周辺環境です。
不動産物件だけでなく新築を建てるうえでも大切になるのが周辺の環境やその立地です。
不動産売買の金額も物件の間取りなどの住環境が納得できたり満足できる状態だとしても住む上での周辺状況や立地が悪ければせっかくマイホームを手に入れたとしても残念な結果になってしまいます。
中古住宅や中古マンションなどの不動産物件や注文住宅や一戸建ての新築を建てるための土地を探す場合は
必ず周辺を自分自身で歩いてみたりして住み続けるのに不便がないかなど確認しましょう。
私の友人も熊本で住宅を建てる土地を探すためにいくつもの土地を見て回って確認を何度も行ったようです。
不動産物件を探す上で希望条件にどの様な生活環境が良いのかなども盛り込むようにしましょう。

中古物件のリフォームやリノベーション

木曜日, 1月 27th, 2011

中古住宅や中古マンションなどの不動産物件の中からマイホームを手に入れることを考えた時に新築と大きく違うのは物件の購入後にリフォームが必要になるということです。
中古の物件の中には築年数が浅かったり、建て物の状態が非常に良い物件もありますがそういった物件を見つけるのも稀な事でしょう。
中古不動産物件の状態が良い場合には簡単なクロスの張り替えなどのメンテナンスで済みますが、大他の築年数の古い不動産物件ではどこかしらリフォームで手をいれなければいけなかったり大規模なリノベーションが必要な不動産物件が多いことだと思います。
リフォームやリノベーションが必要な不動産物件の購入を考える場合には物件の価格も気になる所ですが物件の価格以外にも物件取得に必要な費用とリフォームやリノベーションにかかる工事金額をトータルの金額を考えておかなければいけません。
またリフォームやリノベーションを頼む工事業者や工務店も探しておかなければいけません。
最近の不動産会社でもリフォームやリノベーションも物件の売買と同時に請け負う会社も増えてきているようです。
私がお付き合いのある大分の不動産会社でも同様に中古住宅+リフォームというお客様への提案を取り組んでいるようです。
物件の購入とリフォームやリノベーションの話を同時に進められると物件の契約が済んで引き渡し後すぐに工事に取り掛かることもでき、物件への入居も早くなることでしょう。
埼玉で注文住宅を建てようと考えていた親友も中古住宅のリフォームやリノベーションの現状を知って
埼玉でのマイホーム取得の一つの選択肢として中古住宅も考えるようになったそうです。
今後の中古住宅市場ではリフォームやリノベーション済みの物件も多くなることでしょうし、新築を建てられない方がマイホームの取得を考えるときにもリフォームやリノベーションの提案が一つのポイントになることでしょう。

市街化調整区域<その2>

日曜日, 12月 12th, 2010

市街化調整区域内での建物の建設、また不動産売買に関しては法や条例について精通している必要があります。
市街化調整区域内の物件の評価は、建てられる建物やその規模規模、建築後に売却される場合、購入希望者の属性が程度まで制限を受けるかということを考えておかなければいけません。
しかし逆に考えれば市街化調整区域内の不動産の価格判断が簡単でないので市街化調整区域内の土地の購入を考えている人や中古住宅などの物件をを探している人にとっては市街化調整区域内の物件評価を確実に把握してしまえば本来の不動産価値を下回る安い価格で不動産を購入することができるいうことになります。
しかし市街化調整区域内の不動産物件は一般的に不動産物件を探している購入希望者や仲介する不動産会社からも敬遠されるケースがあります。
不動産会社の中にも法令や条例などを理解していないために必要以上に購入希望者に市街化調整区域内の不動産部件のリスクを強調したり、その逆に安易に建築の可能性を断定したりする誤ったケースも見られます。
また市街化調整区域内の不動産物件のリスクを見逃してしまい、買主へ間違った情報を伝えてしまう不動産業者も見られます。
市街化調整区域に関しては不動産会社も十分な知識がなく必要な確認ができていない場合も多く見受けられるので慎重にならなければいけません。
しかししっかりとした裏付けが取れさえすれば都市近郊のある程度生活の利便性も備えた割安な物件を探す選択肢として市街化調整区域内の不動産物件を手に入れることも考えられるわけです。

市街化調整区域について

水曜日, 11月 10th, 2010

市街化調整区域内の不動産物件に対する適正な価格をつける事はかなり難しいものがあります。
価格を評価する前提として住宅などの建築について複雑に絡み合った法令や条例等を整理することが必要だからです。
開発許可制度については地方公共団体における独自判断が可能となったため、市街化調整区域内の物件が所在する条例を調べ、役所に案件に応じた再建築可否の判断を個別に求めていかなければいけません。
また法改正で市街化調整区域内の土地の個別調査を不要にした部分もあります。
法34条11号は、地方公共団体が条例で指定した区域では条例で定めた用途や規模については開発許可等がなされるので個別に物件を調査する必要はなく、予定建築物の地域の条例の内容との適合性を確認すれば済むことになります。
また市街化調整区域内では昭和62年に制定された集落地域整備法の区域について、集落地区計画に基づく土地利用規制が行われていましたが集落地域以外でも調区の特性を踏まえながら開発行為や建築行為を都市計画上支障がないようにするため、平成4年の法改正で地区計画を定めることができるようになりました。
さらに平成10年の都市計画法改正で地区計画策定対象区域の要件が緩和され、平成11年以降になって全国の市町で地区計画を指定するケースが増加しています。
地区計画がなされた地区内の土地においては、制限の内容に適合すれば、宅地だけでなく農地でも制限範囲の建築が可能になったりするので市街化区域に近い地価形成が市街化調整区域内で行われる場合も考えられます。

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